成王还是败寇?郑州历年“地王”现状追踪

作者:观茶岛 时间:2022-07-26 阅读:804

2004年5月,风头正盛的“思达系”原掌门人汪思远用5.91亿元的高价,一举拿下在当时并非郑州核心区的河南农科院431亩土地,成为郑州有史以来的第一个“地王”。


这也是第一次,让“地王”这个概念,走进了郑州的视野。


从这惊世一拍至今,已经16年。


在这房地产快速发展的16年里,郑州上演了一个又一个的“地王”角逐与较量。随着岁月的流失,暗淡了刀光剑影,远去了鼓角争鸣,往事已久远。


今天,我们试图还原当年的一切,看看曾经风光无限的“地王们”,现在到底是怎样的境况?能给我们带来什么启示?


1


时也,命也。“思达系”汪思远将巨额资金砸向郑州首个“地王”蓝堡湾的同时,他的商业帝国覆灭之路也正式开始。


其实,蓝堡湾这块地原先是郑州首富花园集团谢国胜的。后来花园集团资金链断裂,汪思远才豪气万千拿下这块地。


2006年,汪思远放手开发这个“地王”项目,取名“蓝堡湾”是“NO.1”谐音,声称要建郑州最好的房子。


遥想当年,蓝堡湾3000万盖售楼部,看房需预约,先交2万元诚意金才让进,全线精装8000元的高价,是何其威风!


但,2007年超过8000元的售价显然太高。每平方高出周边楼盘近4000元,隔东风渠与之相望的圣菲城当时只卖3300元。


要命的是,蓝堡湾一期共3000多套房子,只卖出去100多套,出现明显滞销。


更没有料到,2008年金融风暴来势汹汹,房地产行业哀鸿遍野。


蓝堡湾过长的开发周期给了“思达系”考验,他们不得不通过民间大量借贷硬扛住这块难啃的骨头。


而最终,“思达系”没有熬过2008年那个寒冷的冬天,汪思远不得不向残酷的资本市场低头。


寒风刺骨的冬天里,数百业主围攻蓝堡湾售楼部。


至此,整个“思达系”轰然倒下,汪远思近30年的商海沉浮宣告终结。


尔后,接盘者经过几经周折,汽配大世界老板和原亚细亚晋野都参与过,不过最终还是由正弘全面接手。


当时的“思达优典”成了现在的“正弘春晓”,“思达数码公寓”成了现在的“正弘数码公寓”。“思达蓝堡湾”也归入正弘旗下,成为今天的“正弘蓝堡湾”


2009年国庆节后,正弘把蓝堡湾一期重新以毛坯价6500元推向市场,对应当时均价4000元也是高价,好在当天几乎清盘,蓝堡湾顺利活了下来。


如今,蓝堡湾的住宅二手房均价在2.4万左右,10年涨幅约270%。


成王还是败寇?郑州历年“地王”现状追踪


正弘李向清起步于花园路农业路的正弘国际、花园路迎宾路的九郡弘。又在花园路蓝堡湾实现创业二次巨大发展,一举成为郑州开发商第一梯队。


蓝堡湾这块地,谢国胜是过客,汪远思也是,只有正弘李向清才是赢家。


郑州首任“地王”命运坎坷。在此后的几年中,“地王”桂冠先后被多家开发商争得,命运更是多有不同。


2


2006年,郑州房价进入3字头。到2008年,房价已经进入4字头。2006年至2007年郑州房价的攀升,跟几块“地王”的出现不无关系。


2006年6月,郑州拍卖西区电缆厂的一块地,每亩约合218万元,业界惊叹西区出现“天价”地,案名是龙源世纪花园。


几个月后,一直在业内以稳健著称的建业突然发力,以2.8亿元总价、430万元单价,刷新“地王”记录单价直接从2字头跳到4字头。


有人计算,这块地如果盈利,最低也要卖6500元,而当时周边楼盘售价仅为3700元。


该地块后来开发成建业壹号城邦,是建业在郑州拿下的首个“地王”。如今二手房均价在2万左右,到目前涨幅约180%。


后来的建业贰号城邦也是“地王”,每亩地价更是破千万。2012年开盘均价达1.2万元,凭借学区房优势,卖的还不错。如今二手房均价2.4万元,正好涨了1倍。


直到2008年郑东新区雏形初现之前,郑州地王大部分都靠西。


2008年经历过楼市寒冬之后,2009年,随着4万亿投资的落地,以及一系列利好政策的出台,楼市重获生机。


而楼市的繁荣首先从土地开始,在一天之内竟拍出5块“地王”。


冉屯北路北原河南水晶股份有限公司的两块地,经过激烈争夺,被正商纳入囊中,也就是现在的正商明钻。2010年6月开盘均价6600元,如今二手房均价14000,10年涨幅近120%。


而冉屯东路东的三块地,被河南康隆置业拿下,这是由4家国有企业共同投资组建的公司,即现在的风和日丽。2012年6月开盘均价7000元,如今二手房均价13800,涨幅近100%。


紧接着,原河南机电学校68.54亩地块摘牌,当天经过76轮的激烈竞争,鑫苑置业以每亩690.43万元的天价再度刷新郑州“地王”纪录,这就是鑫苑世家。当年开盘均价8000元,如今二手房均价2万左右,涨幅约150%。


比起鑫苑世家,经三路东风渠边的鑫苑名家,才是人们心目中的经典之作。


河南的地产项目中,没有一个能够像它那样,获得那么大的荣誉,从最高领导到大大小小的领导,见证了多少荣华。


鑫苑是郑州老牌房企中一匹难得的黑马。


1997年成立,仅用了10年时间,在2007年就成为了在美国纽交所上市的首家中国房地产企业,一时风头无量。而建业2008年在香港上市的时候,已经成立了16年。


但,谁又能料到,美国上市却正是鑫苑最轰轰烈烈的时刻。繁华极尽而衰,鑫苑在到达顶峰的那一刻,瞬间走向了下坡的快车道。


一直到今天,鑫苑都再无优质的产品面世。鑫苑名家成了鑫苑迄今为止难以逾越的高峰。


成王还是败寇?郑州历年“地王”现状追踪


10年前,郑州楼市的老大和老二还是建业和鑫苑,升龙排第三。


而10年后的今天,建业已经不见老大踪影,鑫苑越来越刚需,升龙更是一地鸡毛,让人扼腕叹息。


你看,10年真的不长,但却足够可以让一个开发商从繁盛到陨落。


3


伴随着2011年初“限购令”出台,郑州楼市再次遭遇寒冬。


政策影响下,随着降准、降息、贷款利率优惠等各种利好的出现,冷清的郑州市场逐渐转好。


市场回暖的同时,激烈的土拍竞价再次出现,郑东新区和北龙湖崭露头角。


在2012年7月,郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘得九如路旁地块,每亩折合936万元。至此,郑州新的“地王”诞生,它就是龙湖上第也是北龙湖“地王窝”里的首个“地王”。


几乎同一时间,郑州康宁路北的一块地,被东方鼎盛拿下,每亩地价1310万元,创造了105%的溢价率新高,成为一天之内的第二个地王。也就是现在的东方鼎盛御府如今二手房均价在2.5万左右,涨幅超过100%。


2个月后,北龙湖东南角又一“地王”诞生,也就是现在的普罗旺世龙之梦,2013年10月开始内购,2015年4月拿到预售证,均价2万以上。如今二手房均价3万多。


2012年,郑东新区的土地市场开始活跃,大佬们角逐的战地,开始由西往东转移,郑州的中心,也开始逐步东进。


成王还是败寇?郑州历年“地王”现状追踪


4


2014年,全国楼市低迷不起,土地市场也随之降温。而郑州稀缺的市中心土地价值却在攀升,外围房企抢占高地。


2014年2月,新东润在经历73轮激烈竞争后,在万科、建业等群狼口中,以每亩地价1550万元,抢下郑州中心城区信息学院路51亩地块,荣膺郑州“新地王”。


“地王”的光环让新东润一下子被推到闪光灯前。


在拿到“地王”之前,新东润没有一个在郑州市中心拿的出手的标杆作品,充其量也只能算二线开发商,还偶有维权,所以大家对这个项目都不看好。


而此刻,更严重的问题是,这块地楼面价7700元,加上各种成本价能达到1.3万,而周边位置更好的开祥御龙城均价1.1万。


而且,区域里分布着大量老旧家属院,也缺乏地铁覆盖,又没有优质中小学资源的加分。


更有甚者,在新东润拍下“地王”的当天,中海也拿下了它西边紧挨着的一块地。


要知道,在业内中海一直是以成本控制闻名的利润之王。更何况,这次中海拿地的价格,还比新东润要低。


地价比中海高,品牌没中海响,卖的还比中海贵,新东润的气势立马自动减弱三分。


这时候,业内的普遍反映是,新东润这回绝对要被“地王”拖死了!


接下来的情况也都如大家的猜测,在2014年之后,市场进入长期的滞胀期,整个郑州楼市普遍去化缓慢,现金流紧张。


新东润因为“地王”的存在,整个问题更加突出。


于是,新东润决定孤注一掷,举全集团之力倾注于这块“地王”,不惜花重金,邀请了大设计师李玮珉参与设计。


李玮珉是一位非常挑剔的设计师,有三不接原则:


1、销售单价低的项目不接。


2、手中项目很多,必须保证所有项目亲历亲为主持设计,档期排不开的不接。


3、开发商给的设计周期不够的不接。


总之就是一句话,逼格满满。


有人说,这个“地王”是被李玮珉绑架了。


因为据说为了等候李玮珉,项目施工周期延长数月。还听从大师的建议舍弃了临街商业,主动退界让渡部分空间做绿化隔离,甚至还下挖去做下沉式景观,这些都意味着资金回报率大打折扣。


但,最终呈现给我们的,却是令人惊喜的东润泰和。


可以说,是东润泰和把李玮珉带进了郑州,之后才有了他参与创作的永威上和院,再之后才有了参与北龙湖豪宅设计的一众大师,梁志天、庄镇光、任治国、琚宾……


可即便如此,东润泰和因为各种原因,在前期很长一段时间里叫好但不叫座,去化非常缓慢。


2015年4月首次开盘,推出约100套房子,均价13000-15000,据说当天去化率只有25%。


渴望一战成名的新东润遭遇了现实的尴尬。


不过,伴随着2016年的市场升温,东润泰和终于迎风而起。如今二手房均价2.5万,5年涨幅近100%。


不是一个开发商救了泰和,也不是一个设计师救了泰和,更不是一种规划理念救了泰和,而是一个时代、一个大牛市救了泰和。


可喜、可悲、可叹!


成王还是败寇?郑州历年“地王”现状追踪


5


江山代有才人出,2016年以后,“地王”在郑州已是常态。


从2004年到2020年,郑州近16年的房地产发展史中,诞生了一批又一批“地王”,给我们留下了很多值得去思考的东西。


如果站在当下去看这些汹涌入市的“地王们”,哪些涨幅最大?哪些涨幅最小?它们有没有跑赢郑州平均涨幅?


下面让我们先了解一下郑州这连续16年的房价变动情况。


成王还是败寇?郑州历年“地王”现状追踪


通过这张图片,我们能轻而易举发现,在过去的16年中,郑州房价整体平均涨幅约460%。


结合每一个“地王”项目去看,只有4个项目的涨幅真正跑赢了郑州平均涨幅,分别是正弘蓝堡湾、东润泰和、鑫苑世家和东方鼎盛御府。


其中——


正弘蓝堡湾一期,2009-2019年涨幅约270%,而郑州平均涨幅200%。


东润泰和,2015-2019年涨幅约100%,而郑州平均涨幅60%。


鑫苑世家,2011-2019年涨幅约150%,而郑州平均涨幅100%。


东方鼎盛御府,2014-2019年涨幅超过100%,而郑州平均涨幅70%。


然而,剩下的大部分“地王”项目,涨幅基本都跟郑州平均涨幅接近,有的甚至还低于郑州平均涨幅,比如西区的正商明钻和风和日丽。


显然,并不是每个“地王”项目买了就是赚了。


经初步计算,郑州近16年中,大部分“地王”都无法真正跑赢郑州平均涨幅。


所以,如果你考虑投资,尽量不要去碰“地王”项目。


进入市场价格太贵,提前透支未来预期,还怎么升值?


若市场好,它要等等大家,等到它高出的价格被填平,才跟着大家涨。


若市场不好,它的客群太小,流动性差,不利于成交。


但如果你考虑自住,从这几个跑赢大盘的“地王”中,可以梳理出两大价值点。


首先,区位很重要。


区域是否有经济能力吸引人口持续流入,对租金和升值的影响都很大。


正弘蓝堡湾、东润泰和、鑫苑世家和东方鼎盛御府所在的金水老城区和郑东新区,都有经济能力吸引人口持续净流入。


其次,曾经的“地王”教会市场,提升品质才是王道。


就拿正弘蓝堡湾一期和东润泰和来说,如果它们没有精雕细琢的品质,你看会掉价多少。


在有限的预算里,怎样将产品做到极致,才是接下来“地王”的生存之道!


郑纺机地王万科美景世玠,能够跑赢金水老城的平均涨幅吗?


北龙湖最贵地王金茂府和融创中原壹号院,能够跑赢同区域其他豪宅的涨幅吗?


滨河地王康桥悦蓉园和亚新海棠公馆,能够跑赢滨河其他楼盘的涨幅吗?


老经开地王阳光城檀悦、华润紫云府和碧桂园天玺,能够跑赢经开老城的平均涨幅吗?


白沙地王亚新紫藤公馆,能够跑赢白沙象湖片区的楼盘涨幅吗?


……


让我们拭目以待!


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